Los extranjeros generalmente pueden comprar y poseer bienes raíces en Colombia bajo las mismas reglas de propiedad básicas que los ciudadanos colombianos. Normalmente no necesita residencia colombiana para comprar un apartamento, casa, unidad comercial o tierra. Sin embargo, la transacción implica más que firmar un contrato privado: investigación de títulos, cumplimiento de divisas, notarización, registro y planificación fiscal todo lo que importa. Un abogado colombiano debe revisar la transacción antes de pagar un depósito sustancial.

Antes de hacer una oferta

Comience confirmando que la propiedad es legalmente identificable y que el vendedor tiene derecho a venderla. Solicitar un reciente Certificado de Tradición y Libertad, emitido a través de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos bajo la Superintendencia de Notariado y Registro. Este documento muestra antecedentes de propiedad, hipotecas, apegos, órdenes judiciales, usufructs, protecciones de propiedad familiar y otras limitaciones registradas.

Su abogado debe comparar el certificado con los documentos de identidad del vendedor y la escritura pública actual. También compruebe los recibos municipales, cuentas de utilidad, tarifas de administración para un edificio condominio o propiedad horizontal, y cualquier obligación pendiente. Para la construcción o renovación, revise las normas de licencia y uso de la tierra con la oficina de planificación municipal pertinente. En las zonas costeras, rurales o protegidas, las cuestiones ambientales, agrarias o de las tierras públicas pueden requerir una investigación adicional.

Los compradores extranjeros deben verificar independientemente el agente y el vendedor, en lugar de confiar sólo en un listado. Un poder de abogado puede ser utilizado cuando no puede asistir a Colombia, pero debe ser preparado o formalmente autenticado de la manera correcta y revisado por el notario manejando la escritura.

Oferta, promesa y diligencia debida

Una vez acordados los términos principales, las partes firman comúnmente promesa de compraventa. Este acuerdo preliminar debe identificar la propiedad precisamente, precio, moneda y método de cambio, depósito, plazo de pago, fecha de terminación, condiciones, sanciones y responsabilidad por impuestos y honorarios. También debe indicar qué sucede si la búsqueda de título revela una hipoteca, mentira u otro problema.

No trate una promesa de vender como prueba de que es dueño de la propiedad. La propiedad normalmente transfiere a través de una escritura pública seguida de registro. Su abogado debe completar la revisión del título antes de los plazos del contrato y confirmar cómo se cancelará cualquier hipoteca o apego existente al cierre. Evite enviar fondos a una cuenta personal no verificada o pagar el precio completo antes de que los arreglos de escritura y desembolso sean claros.

Proceso de notario y registro

La final escritura pública de compraventa está firmada en una notaría colombiana. El notario verifica las partes, revisa los documentos requeridos y formaliza la venta; el notario no reemplaza su diligencia legal independiente. Los compradores generalmente necesitan un pasaporte válido y, en su caso, la identificación de inmigración colombiana. El vendedor suministra títulos y documentos fiscales, mientras que el notario puede solicitar certificados sobre impuestos de propiedad, cargos de administración u otros asuntos.

Después de firmar, la escritura se presenta a la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Registro con la Superintendencia de Notariado y Registro es el paso que registra públicamente la transferencia. Mantenga la copia registrada y después obtenga un Certificado de Tradición y Libertad actualizado que le muestra como propietario. El registro puede tomar tiempo, especialmente cuando los documentos requieren corrección, por lo que su abogado o representante de cierre debe seguir la solicitud y responder a avisos.

Cédula de Extranjería e identificación

El Cédula de Extranjería es emitido por Migración Colombia a residentes extranjeros elegibles. Un extranjero cuya visa colombiana tiene una validez superior a tres meses generalmente debe solicitar la cédula dentro del plazo aplicable después de entrar en Colombia o recibir la visa en el país. Los requisitos y los procedimientos de nombramiento pueden cambiar, así que compruebe la orientación actual de Migración Colombia.

La cédula es útil para firmar contratos, abrir cuentas y tratar con instituciones públicas y privadas, pero no es en sí misma evidencia de propiedad. Un visitante de corta estancia puede ser capaz de comprar con un pasaporte, sujeto a los requisitos del notario. También puede necesitar un número de identificación fiscal colombiano, como un RUT y, en su caso, NIT, para procedimientos fiscales o financieros. Pregúntele a un contador qué registro se aplica a sus circunstancias.

Moneda extranjera y Banco de la República

Planifique la ruta de pago antes de transferir dinero. Los fondos para una compra de bienes normalmente deben entrar en Colombia a través del mercado autorizado de divisas, utilizando un intermediario autorizado como un banco colombiano u otra institución de mercado de intercambio permitida. La transacción debe ser reportada correctamente como inversión extranjera en bienes raíces colombianos bajo las normas del Banco de la República sobre inversiones extranjeras.

En la práctica, el banco o intermediario de intercambio pueden requerir una declaración de intercambio y documentos de apoyo, y el formulario o proceso electrónico aplicable puede depender de si el comprador es residente o no residente y de cómo llegan los fondos. El registro es importante porque ayuda a documentar la inversión y puede apoyar la transferencia legal de los ingresos de venta, los importes de liquidación o los ingresos de alquiler en el extranjero. No asuma que una transferencia de alambre por sí sola completa el proceso. Obtenga confirmación por escrito del intermediario y consulte a un especialista en divisas colombiano antes de cerrar.

Impuestos y costos de cierre típicos

Los costos varían por ciudad, valor de propiedad, estructura de transacción y estado fiscal de las partes. El comprador generalmente paga los derechos de registro y a menudo acepta pagar los cargos del notario o compartirlos con el vendedor. Los cargos notarios se calculan generalmente sobre el valor de escritura y pueden incluir el IVA; las tasas de registro se fijan bajo el arancel del registro nacional y pueden ser aproximadamente alrededor del 1%, pero la cantidad exacta cambia.

El vendedor puede tener ingresos colombianos, ganancias de capital o obligaciones de retención. Una cantidad de retención puede aplicarse a una venta inmobiliaria, con tratamiento dependiendo del vendedor, propiedad y transacción. El comprador no debe asumir que un precio negociado incluye todos los impuestos. Después de la compra, el propietario es responsable de cada año impuesto predial, evaluado por el municipio, y los propietarios de condominios deben pagar honorarios de administración. Los ingresos de alquiler pueden crear obligaciones fiscales colombianas, mientras que las ganancias de venta posteriores pueden estar sujetas a reglas de ganancia de capital.

Antes de firmar, solicite una declaración de cierre escrita que muestre el precio, los costos de cambio, los cargos notarios y de registro, los impuestos, los honorarios de abogado, los saldos pendientes y la cantidad que cada parte pagará. Con la debida verificación de títulos, fondos documentados correctamente y asesoramiento profesional, comprar propiedades en Colombia puede ser un proceso manejable. Explore las empresas y servicios locales en nuestro directorio para encontrar soporte práctico para sus necesidades de mudanza y propiedad.